רכישת דיור ציבורי | רכישת דירה בדיור הציבורי
רכישת דיור ציבורי היא הזדמנות ייחודית עבור דיירים זכאים להפוך משוכרים לבעלי נכס, ובכך להשיג ביטחון דיורי, לחסוך בהוצאות לטווח ארוך ולצבור הון משפחתי.
מאז שינויי החקיקה שנערכו בשנות התשעים, וכל השינויים שחלו לאורך השנים, מדיניות זו שינתה את חייהן של אלפי משפחות בישראל, והפכה אותם מבעלי מעמד זמני לבעלי נכס קבוע.
חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998, יצר את המסגרת משפטית שאפשרה את רכישת הדירות על ידי הדיירים.
במאמר זה נדבר על כל הסוגיות הרלוונטית של רכישת דירה בדיור הציבורי. נדבר על תנאי זכאות לדיור ציבורי, תהליך רכישה, הנחות ומענקים וכל התנאים. ואם יש חסרונות, נדבר גם עליהם.
וכמובן, הינכם מוזמנים לפנות לעזרתו של עורך דין דיור ציבורי אפרים קוליו על מנת לקבל ייעוץ אישי בגובה העיניים וסיוע משפטי בכל סוגיות הדיור הציבורי, לרבות רכישת דיור ציבורי.
דיור ציבורי – המסגרת החוקית
בתחילת שנות ה־90 עלה הרעיון לאפשר רכישת דירות ציבוריות בהנחות גדולות, מתוך מטרה כפולה – לאפשר לדיירים להפוך לבעלי נכס, ולהכניס לקופת המדינה כספים שיוקדשו (על פי התכנון) לרכישת דירות חדשות. הרעיון התגבש לחקיקה ב־1998, אך יישומו המלא נדחה עד 2013.
בטרם החקיקה של חוק הדיור הציבורי הדיירים גרו בשכירות, ללא אפשרות לרכישה. שכר הדירה נקבע בצורה מדורגת בהתאם למדדים סוציאליים ורמת ההכנסה. למרות כי לא היה מנגנון מוסדר לרכישת הדירות, בפועל התקיימו עסקאות מעטות באישור מיוחד. אך לא היה מנגנון מסודר ואחיד המתנהל בשקיפות.
הביקוש לדירות הציבוריות תמיד היה גדול מההיצע, ורבים המתינו ברשימות המתנה. כלומר היה רצון לשמור את הדירות על מנת להמשיך לספק פתרונות עתידיים (לשמור על מלאי דיור ציבורי). החוק החדש נועד לאפשר מימון של דירות חדשות. האם המטרה הושגה? זוהי שאלה מעניינת ויש מקום לדיון ציבורי, אך אין טעם להיכנס לסוגיות אלו.
בשורה התחתונה חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998, הניח את היסודות לרכישת דירות בדיור הציבורי על ידי דיירים זכאים. החוק אפשר לדיירים שגרו בדירה ציבורית במשך תקופה מינימלית לרכוש אותה במחיר מופחת, תוך הנחות משמעותיות שהותאמו לוותק המגורים, למיקום הדירה ולמעמדה כאזור עדיפות לאומית.
למרות שתוקפו של החוק פג בפברואר 2023, בקשות שהוגשו לפני כן ממשיכות להיות מטופלות, ויוזמות חקיקה חדשות נבחנות כיום במטרה להחזיר הטבות דומות או ליצור מודל רכישה חדש. המסגרת החוקית ממשיכה להוות בסיס לדיונים על עתיד הדיור הציבורי בישראל, תוך דגש על שיפור המצב הכלכלי של דיירים זכאים.
רכישת דיור ציבורי
תנאי הזכאות
כדי להיות זכאי לרכישת דירה בדיור הציבורי, על הדייר לעמוד במספר תנאים מחייבים. ראשית, עליו להתגורר בדירה הציבורית ברציפות לפחות חמש שנים. שנית, עליו להוכיח כי אין בבעלותו דירה אחרת או חלק מדירה, כדי להבטיח שההטבה מופנית למי שזקוק לה באמת.
כמו כן, דיירים שקיבלו בעבר מענק ממשלתי לרכישת דירה אינם זכאים. אוכלוסיות מיוחדות, כמו נכים או קשישים, עשויות ליהנות מהטבות נוספות, כגון הנחות גבוהות יותר או הקלות בתנאי הרכישה. עמידה בתנאים אלו היא תנאי הכרחי להמשך תהליך רכישת דירה בדיור הציבורי.
רכישת דיור ציבורי היא תהליך מובנה הכולל מספר שלבים:
בתחילה, הדייר מגיש בקשה לחברה המשכנת, כגון עמידר או עמיגור, האחראית על ניהול הדיור הציבורי. החברה בודקת את זכאות הדייר בהתאם לחוק ולתקנות. לאחר מכן, שמאי מוסמך מעריך את שווי הדירה בהתבסס על מחירי השוק, והדייר מקבל הצעה הכוללת את ההנחה המגיעה לו ואת המחיר הסופי. בסיום התהליך, נחתם חוזה רכישה, ומוטלת הערת אזהרה לטובת המדינה עד לתום תקופת המענק המותנה, כדי להבטיח שהדייר עומד בתנאי הרכישה.
רכישת דירה בדיור הציבורי
הנחות ומענקים
אחד היתרונות המרכזיים של רכישת דיור ציבורי הוא ההנחות המשמעותיות שהוצעו במסגרת החוק. ההנחות והמעניקים מאפשרים לאוכלוסיות חלשות מבחינה כלכלית לרכוש דירה שלא היו יכולים לרכוש בנסיבות אחרות.
ההנחות הגיעו עד ל-82.5% ממחיר השוק באזורי ביקוש רגילים, ועד 90% ביישובים המוגדרים כאזורי עדיפות לאומית. בנוסף, נקבעו תקרות הנחה כספיות גבוהות יותר עבור נכים ואוכלוסיות מוגנות. המדינה העניקה גם מענק מותנה לתקופה של חמש שנים, שהפך לקבוע אם הדייר עמד בתנאי המגורים והבעלות, כגון המשך מגורים בדירה ואי מכירתה בתקופה זו. הטבות אלו הפכו את הרכישה לאפשרית עבור משפחות רבות.
מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין לענייני דיור ציבורי על מנת לממש את הזכויות המגיעות לכם. ושימו לב, ישנם גם תנאים שעליכם לעמוד בהם לאחר הרכישה!
לאחר רכישת הדירה, הרוכשים מתחייבים להתגורר בה לפחות חמש שנים, לא למכור אותה ולא להשכירה בתקופה זו. הפרת התנאים עלולה לגרור דרישה להחזר חלקי או מלא של המענק. תנאים אלו נועדו להבטיח שהדירה תשמש את הרוכש לצרכי מגורים ולא להשקעה או רווח מהיר, תוך שמירה על מטרות החוק לשיקום כלכלי של הדיירים.
טיפים לרכישת דירה בדיור הציבורי
- בדיקת זכאות מוקדמת: ודאו מראש שאתם עומדים בתנאי הסף (וותק מגורים, היעדר בעלות אחרת, אי־קבלת מענק רכישה בעבר). אימות מוקדם חוסך זמן ואכזבות.
- תכנון מימון והחזר חודשי: גם אחרי ההנחה נדרש מימון להפרש. בדקו יכולת החזר, קבלו הצעות משכנתא והשוו עלויות נלוות (עמלות, ביטוחים).
- שמירה על תנאי המענק המותנה: עמידה בחובת מגורים רצופים בדירה ואיסור מכירה/השכרה לחמש שנים. הפרה עלולה לגרור דרישת השבה.
- היערכות לעלות בעלות: בעל הדירה נושא בתחזוקה, תיקונים, ביטוח מבנה וארנונה. הכניסו סעיפים אלה לתקציב המשפחתי.
- חשיבה לטווח ארוך: רכישה מעניקה ביטחון אך מקטינה גמישות. שקלו השפעה על ניידות, עבודה, צרכי משפחה ותוכניות עתידיות.
היתרונות והחסרונות
היתרון המרכזי של רכישת דירה בדיור הציבורי הוא היכולת להנגיש פתרון דיור ונכס בעל ערך כלכלי לאוכלוסיות חלשות. במקום להוציא כסף על שכר דירה, הם זוכים להיות בעלי הנכס וליהנות מכל יתרון שיש לנכס.
אך לצד היתרונות יש גם חסרונות שצריך לשקול ולקחת בחשבון. מהרגע שהפכתם להיות בעלי הנכס, אתם נוטלים על עצמכם את האחריות המלאה לתחזוקת הנכס, דבר שעשוי להוות נטל כלכלי. בנוסף, רכישת הדירה מבטלת את האפשרות לחזור למעמד של דייר ציבורי בעתיד, גם במקרה של קשיים כלכליים. התלות במצב השוק וביכולת הכלכלית של הרוכש היא גורם נוסף שיש לקחת בחשבון.
| יתרונות | חסרונות |
|---|---|
| הנחות משמעותיות על מחיר השוק | אחריות מלאה על תחזוקה ותיקונים |
| ביטחון דיורי ובעלות רשומה בטאבו | ביטול האפשרות לחזור למסלול דיור ציבורי בעתיד |
| אפשרות לצבור הון משפחתי ולשפר אשראי בטווח ארוך | צורך במימון ההפרש (משכנתא/מזומן) ועלויות נלוות |
| קביעות ויציבות במקום המגורים | מגבלות שימוש: אי־מכירה/השכרה למשך 5 שנים (מענק מותנה) |
| פחות תלות בשינויים בשוק השכירות | פחות גמישות גיאוגרפית וניידות |
שאלות ותשובות בענייני דיור ציבורי
איזה חוק הסדיר את הרכישה?
חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ״ט–1998 (פקע בפברואר 2023). בקשות שהוגשו לפני הפקיעה ממשיכות להיבחן לפי הדין הישן.
מי היה זכאי לרכישה?
דייר שהתגורר ברציפות לפחות 5 שנים בנכס ציבורי, ללא בעלות על דירה אחרת וללא קבלת מענק רכישה ממשלתי בעבר, בכפוף לתנאים נוספים.
מה היקף ההנחות שהיו נהוגות?
עד כ-82.5% ממחיר השוק באזורים רגילים ועד 90% באזורי עדיפות לאומית, בכפוף לתקרות הנחה ונהלים ייעודיים (גבוהות יותר לנכים במקרים מסוימים).
מהו מענק מותנה וכיצד שומרים עליו?
הטבה הניתנת לרוכש והופכת לסופית לאחר עמידה בתנאים במשך 5 שנים (מגורים רצופים, איסור מכירה/השכרה). אי־עמידה עשויה לחייב השבה.
אילו התחייבויות חלות לאחר הרכישה?
מגורים בנכס 5 שנים, איסור מכירה/השכרה בתקופה זו, וטיפול בכל הוצאות הבעלות (תחזוקה, ביטוח, ארנונה). מומלץ לוודא כיסוי ביטוחי מלא.
מה קורה אם אני מתקשה במימון ההפרש?
בחנו מסלולי משכנתא מתאימים, בדקו זכאות להלוואות סיוע, והתייעצו עם יועץ משכנתאות/עו״ד לפני חתימה. לעיתים עדיף להמתין ולא לסכן יציבות כלכלית.
לסיכום
רכישת דיור ציבורי היא הזדמנות יוצאת דופן לשינוי כלכלי עבור דיירים זכאים, המאפשרת מעבר ממעמד של שוכר לבעל נכס. למרות שתוקפו של חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) פג, הדיון הציבורי והחקיקתי בנושא ממשיך, עם תקווה להחזרת הטבות דומות בעתיד.
ליווי משפטי מקצועי הוא קריטי לבדיקת זכאות, ניהול התהליך ושמירה על זכויות הדייר. למשרדו של אפרים קוליו ניסיון רב בסוגיות הדיור הציבורי לרבות סוגיות של : דיור ציבורי לנכים, פינוי דייר עמידר ועוד.
רכישת דיור ציבורי | רכישת דירה בדיור הציבורי
